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Offre, acceptation et intermédiation : vente bien immobilier - Humbert Avocat Aix en Provence

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Offre, acceptation et intermédiation : vente bien immobilier

Dans le cas d’un agent immobilier ou d’un notaire, mandaté par un vendeur dans le but de trouver un acquéreur ou par un éventuel acquéreur afin de trouver un bien immeuble, comment s’articule la rencontre des volontés?

En droit des obligations, classiquement, tout juriste ou personne avertie sait que le contrat se forme lorsqu’il y a rencontre des volontés.

Une offre est émise, proposition ferme et précise de conclure un contrat à des conditions déterminées par l’offrant, rencontre ainsi une acceptation, manifestation de volonté ferme, éclairée et définitive du destinataire de l’offre de conclure le contrat aux conditions proposées par l’offrant.

Qu’en est-il d’une rencontre de volontés qui s’effectuerait par l’entremise d’un intermédiaire mandaté à cet effet?

Plus précisément, dans le cas d’un agent immobilier ou d’un notaire, mandaté par un vendeur dans le but de trouver un acquéreur ou par un éventuel acquéreur afin de trouver un bien immeuble, comment s’articule la rencontre des volontés?

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation nous a donné une réponse claire, en deux temps, dans deux arrêts du 17 juin 2009 et du 8 juin 2010, qu’il convient d’analyser.

La Cour de Cassation, dans le premier arrêt, a considéré que le mandat donné à un notaire, de trouver un acquéreur pour le compte d’un client désireux de vendre un bien immobilier, sans expresse autorisation d’accepter une offre, ne constituait ni plus ni moins qu’un contrat d’entremise, et que l’éventuelle acceptation du notaire n’emportait pas vente parfaite.

(C.Cass 3ème ch.civ. 17 juin 2009 N° de pourvoi : 08-13833)

En revanche, le 8 juin 2010, la position de la 3ème Chambre civile ne fut point symétrique, lorsque le cas inverse se présenta.

En effet, en l’espèce, un couple avait mandaté un agent immobilier, souhaitant acquérir un bien immobilier, afin que ce dernier effectue des démarches de recherche pour leur compte.

Cet agent, en qualité de mandataire, contacta ainsi une SCI, qui lui fit une offre concernant un appartement, comportant la désignation du bien et le prix. Il convient de noter que la SCI confirma par télécopie cette offre dès le lendemain.

Cependant, quelques jours plus tard, apprenant que les époux étaient sérieusement intéressés par cette offre, la SCI se rétracta prétextant que le prix initialement proposé était erroné.

La question fut la suivante : la vente était-elle formée ? Y avait-il rencontre des volontés ?

Malgré le fait que les deux parties n’étaient jamais rentrées en contact direct, la Cour de Cassation estima que la rencontre des volontés de ces dernières était indiscutable.

Le vendeur contesta, arguant que le contrat de mandat passé entre l’agent immobilier et les acquéreurs, invoquant l’arrêt du 17 juin 2009 rendu par la même Chambre Civile, n’était qu’un contrat d’entremise ne permettant pas à l’entremetteur « de manifester d’acceptation ferme d’achat à l’égard du vendeur ».

La Cour de Cassation ne retint pas l’analogie faite avec sa propre jurisprudence et rendit une décision importante, qui vint délimiter les contours de l’intermédiation dans les mécanismes d’offre et d’acceptation propre au droit commun des contrats.
« Attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il résultait des termes de la lettre du 2 janvier 2006 de la société Sedalau, dans laquelle elle demandait à la société Urbania, agent immobilier, de prévenir l’acheteur de l’annulation de son offre de vente, qu’elle avait été informée par cette dernière de ce que son offre du 29 décembre 2005, confirmée le 30 décembre 2005 avait été acceptée, que l’erreur sur le prix prétendument commise par la société Sedalau était inexcusable dès lors que ce prix avait été confirmé, en des termes très clairs, excluant toute équivoque, par la télécopie du 30 décembre 2005, que la vente s’étant formée dès l’acceptation par M. et Mme X de cette offre, la société Sedalau ne pouvait plus ultérieurement rétracter son offre au prétexte d’une erreur matérielle sur le prix, la cour d’appel, sans dénaturation, a pu en déduire que la vente était parfaite ».
(Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° de pourvoi 09-66495)
Retenons de cette jurisprudence que le mandataire nommé pour trouver un acquéreur ne peut formuler l’offre du vendeur, tandis que le contrat de mandat de trouver un bien pour acquisition permet au mandataire manifester l’acceptation de l’acquéreur.

Pour plus d’informations et conseils en matière d’erreurs médicales vous pouvez contacter:

Maître Patrice HUMBERT,
Avocat à la Cour,
Hotel du baron de Saizieu
4, rue du 4 septembre
13100 Aix en Provence

– Téléphone : 04 42 38 34 27
– Portable : 06 67 31 19 77
– Fax : 04 42 38 09 59
– Email : humbert@lawreat.fr
www.humbert-avocat-aixenprovence.fr/

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